Kira artışı hesaplama konusu; Türkiye’de konut ve iş yeri kiralamaları, ekonomik koşullar ve yasal düzenlemeler çerçevesinde bir sürece sahiptir. Son yıllarda kiracı ve mülk sahibi arasındaki dengeyi gözetme amacıyla getirilen düzenlemeler, kira artış oranları üzerinde belirleyici olmuştur. Özellikle 2 yıldır uygulanan %25’lik kira artış sınırının sona ermesi, sektörde önemli bir dönüm noktasını işaret etmektedir.
Bu gelişme ile birlikte kira artışlarının yeniden Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) değişim oranına göre belirlenme süreci başlamıştır. Bu makalede yeni kira artış hesaplamaları, yasal dayanakları ve taraflar üzerindeki etkileri incelenmiştir.
Yeni Kira Artış Mekanizmasının Temelleri
Kira sözleşmeleri, genellikle 1 yıllık sürelerle yapılmakta ve bu süre zarfında kiracının ödeyeceği sabit bedel sözleşmede açıkça belirtilmektedir. Süre sonunda sözleşmenin yenilenmesi veya güncellenmesi gündeme geldiğinde yeni kira bedelinin tespitinde kullanılacak yasal sınır büyük önem taşır. %25 sınırlaması, yüksek enflasyon dönemlerinde kiracıları ani ve astronomik artışlardan korumayı amaçlayan geçici bir tedbirdi. Bu tedbirin sona ermesiyle, kira artış oranı yeniden piyasa koşullarını ve resmi enflasyon verilerini yansıtan TÜFE bazına dönmüştür.
Yasal düzenlemeye göre kira artış oranı, ev sahibinin talep edebileceği en yüksek bedel olarak ilgili döneme ait TÜİK tarafından belirlenen 12 aylık ortalama TÜFE oranını geçemez. Bu kural hem kiracının ödeme gücünü koruma hem de mülk sahibinin taşınmazının reel değer kaybını önleme amacı taşır.
Konut ve İş Yeri Kira Artış Oranlarının Karşılaştırılması
Kira artışlarının belirlenmesinde konut ve iş yeri kiralamaları arasında farklılıklar mevcuttur. Konut kiralamalarında yasal düzenleme doğrudan 12 aylık ortalama TÜFE oranını esas alır. Bu durum kiracı lehine bir koruma mekanizması olarak işlev görürken, mülk sahiplerinin de enflasyona karşı korunmasını sağlar.
İş yeri kiralamalarında ise durum biraz daha farklıdır. İş yeri kira artış oranları da TÜFE üzerinden belirlenmekle birlikte, sözleşmelerde taraflar serbest piyasa koşullarını daha fazla yansıtabilirler. Ancak yasal üst sınır yine TÜFE oranını geçemez.
Zam Baskısının Engellenmesi ve Ekonomik Değerin Korunması
Getirilen TÜFE bazlı düzenlemenin temel 2 faydası bulunmaktadır. Birincisi; kiracının plansız ve fahiş zam baskısı altında kalmasını engellemektir. Özellikle yüksek enflasyon ortamında, kira artışlarının sözleşme serbestisiyle belirlenmesi, kiracıların barınma maliyetlerini sürdürülemez seviyelere çekebilirdi. Yasal üst sınır, bu tür bir şoku önleyici rol oynamaktadır.
İkincisi ise; mülk sahibinin hakkını korumaktır. Taşınmaz bir yatırım aracıdır ve enflasyon karşısında değerini koruması beklenir. Kira gelirlerinin enflasyonun altında kalması, mülk sahibinin reel gelirinin erimesine neden olur. TÜFE oranı, en azından o dönemdeki genel fiyat artış hızını yansıttığı için mülk sahibinin yatırımının ekonomik değerini bir nebze olsun korumasına yardımcı olur. Bu denge kiralama piyasasının sağlıklı işlemesi için elzemdir.
Sözleşme Yenileme Süreci ve Uygulama Zorlukları
Kira sözleşmesi süresi dolduğunda taraflar yeni oranı belirlemek zorundadır. Uygulamada mülk sahipleri genellikle güncel TÜFE oranını referans alarak yeni sözleşme tekliflerini sunarlar. Ancak TÜFE oranının açıklanması ile sözleşmenin yenilenme tarihi arasında geçen zaman dilimlerinde belirsizlikler yaşanabilir.
Kira artışı hesaplama kapsamında ayrıca, eğer taraflar TÜFE oranını aşan bir artış konusunda anlaşmaya varırlarsa, bu sözleşme hükümsüz sayılabilir ve ev sahibi yalnızca yasal sınırlama dâhilinde zam yapma hakkına sahip olur. Uygulamada bazı mülk sahipleri TÜFE oranını aşmak için farklı yasal yolları veya baskıları denese de, yasalar net bir üst sınır çizmektedir.